Fundacja Rodzinna - Nieruchomości - sprzedaż, dziedziczenie, wynajem
Fundacja rodzinna - Nieruchomości
Fundacje rodzinne stają się coraz bardziej popularne jako narzędzie do zarządzania majątkiem i zapewnienia sukcesji międzypokoleniowej. Jednakże, zanim zdecydujemy się na założenie fundacji rodzinnej, warto dokładnie zrozumieć konsekwencje podatkowe związane z przenoszeniem nieruchomości do i z fundacji. W niniejszym artykule przybliżymy Państwu obowiązki podatkowe związane z wynajmem i sprzedażą nieruchomości przez fundację rodzinną oraz omówimy, jakie ryzyka i korzyści wiążą się z tymi operacjami.
Czy wynajem nieruchomości jest opodatkowany?
Z założenia działalność fundacji w zakresie wynajmu nieruchomości należy do działalności “dozwolonych” zatem nie podlega opodatkowaniu. Warto zwrócić uwagę jednak na fakt że, w przypadku gdy fundacja ma w aktywach nieruchomości przekraczające łączną wartości 10 mln, licząc według ich wartości początkowej i będzie je wynajmować, wtedy będzie musiała płacić dodatkowy podatek (tzw. podatek minimalny z budynków). Wskazany podatek będzie naliczany zgodnie z ustawą o CIT w wysokości 0,035% wartości nieruchomości miesięcznie. Podatek będzie naliczany tylko od nadwyżki kwoty 10 mln i fundacja rodzinna nie będzie mogła tego podatku odliczyć ( z wyjątkiem odliczenia od tzw. działalności niedozwolonej opodatkowanej stawką 25%).
Obrazując to przykładem - załóżmy, że fundacja wynajmuje majątek w postaci nieruchomości o łącznej wartości 11 mln zł. Zobowiązanie podatkowe CIT wobec fiskusa w takim przypadku będzie naliczany według wzoru:
11 000 000 - 10 000 000 = 1 000 000 zł * 0,035% = 350 zł/msc od miliona nadwyżki
Zaznaczyć należy zasadniczą różnicę pomiędzy spółką z o.o. lub inną spółką prawa handlowego a fundacją rodzinną w zakresie rozliczania tego podatku. W spółkach podatek CIT zapłacony od wartości przekraczającej 10 mln zł można odliczyć jako ulgę podatkową, w fundacji natomiast już takiej możliwości nie mamy (chyba, że fundacja prowadzi również działalność niedozwoloną o czym mowa w indywidualnej interpretacji 0111-KDIB1-2.4010.3.2024.1.MK).
Przekazanie nieruchomości przez fundację rodzinną na rzecz fundatora lub beneficjenta, którą uprzednio fundator wprowadził do fundacji rodzinnej w formie darowizny lub funduszu założycielskiego
W przypadku transferu nieruchomości z fundacji rodzinnej na potrzeby fundatora (przeniesienie własności), nakłada się obowiązek opodatkowania całej wartości rynkowej, bez możliwości pomniejszenia jej o pierwotną cenę nabycia.,
Przykładowo, dla sytuacji opisanej w pkt 6 powyżej, podatek od kwoty 800 000 zł wyniósłby 120 000 (800 000 * 15% CIT)
Jest to aspekt, który warto przemyśleć dogłębnie przed dokonaniem transferu aktywów do fundacji rodzinnej, gdyż konsekwencje podatkowe mogą być znaczące i wymagać dużych nakładów finansowych.
Czy fundacja może wynajmować nieruchomości do podmiotów powiązanych?
W pierwszej kolejności należy określić definicję podmiotów powiązanych. Dla celów podatkowych zgodnie z ustawą o CIT - kluczowe będą przepisy podatkowe definiujące podmioty powiązane.
Definicja pojęcia podmiotów powiązanych znajduje się w art. 11a ust. 1 pkt 4 Ustawy o CIT.
-
podmioty, z których jeden podmiot wywiera znaczący wpływ na co najmniej jeden inny podmiot.
-
podmioty, na które wywiera znaczący wpływ: – ten sam inny podmiot lub – małżonek, krewny lub powinowaty do drugiego stopnia osoby fizycznej wywierającej znaczący wpływ na co najmniej jeden podmiot.
-
spółkę niebędącą osobą prawną i jej wspólnika, lub:
-
spółkę, o której mowa w art. 1 ust. 3 pkt 1, i jej komplementariusza;
-
spółkę, o której mowa w art. 1 ust. 3 pkt 1a, i jej wspólnika;
-
podatnika i jego zagraniczny zakład, a w przypadku podatkowej grupy kapitałowej – spółkę kapitałową wchodzącą w jej skład i jej zagraniczny zakład.
-
W przepisie 11a ust. 2 Ustawy o CIT znajduje się kompletna definicja wywierania istotnego wpływu. Warto zauważyć, że jest ona bardzo szeroka i obejmuje nawet faktyczną zdolność jednostki do kształtowania kluczowych decyzji biznesowych danego podmiotu, na przykład w spółce kapitałowej, bez konieczności zajmowania stanowiska w zarządzie czy posiadania w niej udziałów.
Po określeniu jakie podmioty mieszczą się w definicji podmiotów powiązanych należy przejść do kwestii podatkowej czynności wynajmu nieruchomości od fundacji do podmiotów powiązanych.
Dochód fundacji rodzinnej z tytułu wynajmu nieruchomości do podmiotów powiązanych opodatkowany jest podatkiem CIT w wysokości 19% uzyskanego przychodu. CIT zapłacony przez fundację można w całości odliczyć od podatku CIT wynikającego ze świadczeń wypłaconych na rzecz fundatora i beneficjentów (jeśli zapłacony CIT nie przedawnił się). Zatem w przypadku regularnych wypłat, gdy wartość CIT 15% jest równy płaconemu wcześniej podatkowi od wynajmu, to cała operacja może być neutralna podatkowo (nie zwiększa faktycznych obciążeń).
Sprzedaż wcześniej wprowadzonej nieruchomości do fundacji rodzina i wypłata całości środków na rzecz fundatora lub beneficjentów. Czy jest możliwa i z czym się wiąże? Czy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana i od jakiej kwoty będzie obliczony podatek?
Handel nieruchomościami co do zasady nie jest działalnością dozwoloną i powinien być opodatkowany podatkiem sankcyjnym od dochodu w wysokości 25%. Jeśli jednak jest to zdarzenie incydentalne i nie jest to przedmiotem działalności, można uniknąć dodatkowego opodatkowania. Na przykład, gdy fundacja nabywa nieruchomość, wynajmuje ją przez jakiś czas, a następnie sprzedaje, czynność ta nie podlega opodatkowaniu sankcyjną stawką podatkową, o ile nie jest to powtarzalny model biznesowy. Niezależnie od tego, czy nieruchomość została kupiona przez fundację, czy nabyta prywatnie i przekazana do fundacji, nie będzie ona opodatkowana podatkiem CIT. Opodatkowanie pojawia się jednak przy wypłacie środków ze sprzedaży nieruchomości podczas istnienia fundacji. W takiej sytuacji nie można odliczyć kosztów nabycia nieruchomości przez fundatora. Podatek CIT w wysokości 15% trzeba naliczyć od całej kwoty wypłaconej beneficjentom lub fundatorowi, bez możliwości pomniejszenia przychodu o cenę nabycia dla celów podatkowych.
Zarządzanie nieruchomościami przez fundację rodzinną niesie za sobą szereg złożonych zagadnień podatkowych, które wymagają dokładnej analizy i rozważenia. Kluczowe jest zrozumienie, że każda transakcja, niezależnie czy jest to wynajem, sprzedaż, czy transfer nieruchomości, może mieć istotne konsekwencje podatkowe. Warto skonsultować swoje plany z ekspertem, aby uniknąć niespodziewanych obciążeń fiskalnych i zoptymalizować zarządzanie majątkiem.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w zakresie zarządzania fundacją rodzinną, zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem specjalistów w Tax Coach. Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na konsultację i dowiedzieć się, jak możemy pomóc w efektywnym zarządzaniu Twoimi finansami.
.png)
