.png)
Sprzedaż nieruchomości zabudowanych a opodatkowanie VAT
W niniejszym artykule przedstawiamy podstawowe zagadnienia dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych podatkiem od towarów i usług (VAT). Omawiamy różne aspekty tego procesu oraz zwolnienia podatkowe. Często popełniane błędy mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, dlatego ważne jest prawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania. Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem. Niestety w tym przypadku nie ma tak prostej zasady.
Opodatkowanie nieruchomości zabudowanych
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych jest uzależnione od tego, czy znajduje się na nich budynek lub budowla objęte opodatkowaniem VAT oraz od zastosowanej stawki podatku. Przepisy wynikają z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oraz braku szczegółowych regulacji w tej kwestii. W przypadku sprzedaży budynków lub budowli (lub ich części) trwale związanych z gruntem, wartość gruntu nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a grunt podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z zasadami dotyczącymi sprzedaży danego budynku lub budowli. Innymi słowy, jeśli budynek jest zwolniony z podatku VAT, zwolnienie to obejmuje również grunt, na którym się znajduje. W przypadku opodatkowanego budynku również sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu według odpowiedniej stawki dla budynku lub budowli.
Trudniejszym zagadnieniem jest sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości, która składa się z więcej niż jednego budynku lub budowli. W takiej sytuacji podatek musi zostać obliczony osobno dla każdego z tych obiektów. Jeżeli budynki są objęte różnymi stawkami podatku (lub korzystają ze zwolnienia), wartość gruntu należy uwzględnić w podstawie opodatkowania, korzystając z proporcji obliczonych na podstawie klucza wartościowego lub klucza powierzchniowego. W przypadku klucza wartościowego, wartość gruntu jest przypisywana proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków, natomiast przy użyciu klucza powierzchniowego, wartość gruntu jest przyporządkowana proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne budynki. Należy zauważyć, że przepisy nie określają w żaden sposób, w jaki sposób dokonać podziału wartości gruntu.
Sprzedaż nieruchomości a zwolnienie VAT
Podczas omawiania opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych istotne jest uwzględnienie zwolnień tych czynności z podatku VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawy budynków, budowli lub ich części są zwolnione z VAT, z pewnymi wyjątkami, a mianowicie:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy, użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po:
- ich wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, zgodnie z definicją w przepisach o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jaka jest różnica między ulepszeniem a remontem
W kontekście regulacji dotyczących pierwszego zasiedlenia istotne jest dokładne zrozumienie różnicy między terminami "ulepszenie" a "remont". Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) oraz art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), ulepszenie środków trwałych odbywa się poprzez ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. W wyroku NSA z dnia 21 listopada 2001 r., sygn. I SA/Gd 829/99, określono następujące definicje:
- przebudowa to istotna zmiana struktury wewnętrznej już istniejącego obiektu bez zwiększania powierzchni i kubatury;
- rozbudowa to zwiększenie powierzchni/kubatury;
- rekonstrukcja to ponowna budowa obiektu w celu jego odtworzenia;
- adaptacja to przystosowanie obiektu do nowej funkcji, która wcześniej nie była spełniana;
- modernizacja to unowocześnianie obiektu poprzez dodanie nowych elementów składowych.
Warto jednak zauważyć, że zgodnie z ustawami o podatkach dochodowych ulepszenie jest uznawane tylko wtedy, gdy suma wydatków na ten cel przekracza 10 000 zł oraz gdy te wydatki przyczyniają się do wzrostu wartości użytkowej w porównaniu z wartością przyjętą w dniu rozpoczęcia używania środków trwałych. Wzrost wartości użytkowej może być mierzony poprzez okres używania, zdolność wytwórczą, jakość uzyskiwanych produktów za pomocą ulepszonych środków trwałych oraz koszty eksploatacji.
Definicję remontu można znaleźć w ustawie Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 8 tej ustawy, remont oznacza wykonywanie robót budowlanych w istniejącym obiekcie budowlanym mających na celu przywrócenie pierwotnego stanu, nie stanowiących rutynowej konserwacji. W przypadku remontu dopuszcza się stosowanie innych materiałów budowlanych niż te, które zostały użyte w stanie pierwotnym. Należy jednak zauważyć, że tylko wydatki poniesione na ulepszenie mają znaczenie przy określaniu, czy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem. W tym kontekście art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) nie odnosi się do pojęcia remontu.
Rezygnacja ze zwolnienia podatkowego
Zgodnie z art. 43 ust.10 Ustawy o VAT istnieje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Aby to uczynić, konieczne jest spełnienie dwóch warunków:
- Osoba dokonująca dostawy oraz nabywca muszą być zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.
- Należy złożyć, przed dniem dokonania dostawy obiektu, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego powinna być rozważana w kontekście obowiązku wynikającego z artykułu 91 Ustawy o VAT, tj. obowiązku skorygowania odliczonego podatku (czyli częściowego zwrotu do urzędu), jeżeli podatnik sprzedaje nieruchomość w okresie 10 lat od jej nabycia, a przy nabyciu przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT. W niektórych przypadkach opodatkowanie VAT może być korzystne, aby sprzedający nie musiał zwracać części odliczonego podatku VAT, jeśli nabywca ma prawo do odliczenia podatku.
Ponadto, w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT przewidziano kolejne zwolnienie podatkowe. Aby skorzystać z tego zwolnienia, konieczne jest spełnienie następujących warunków:
- nieruchomości, będące przedmiotem dostawy, nie mogą być zwolnione na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10,
- osoba dokonująca sprzedaży tych nieruchomości nie może mieć prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- osoba dokonująca sprzedaży nie poniosła wydatków na ulepszenie tych nieruchomości, które uprawniałyby ją do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeśli takie wydatki zostały poniesione, muszą one być niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Skutki finansowe nieprawidłowego opodatkowania dostawy nieruchomości
W praktyce, prawidłowe opodatkowanie dostawy nieruchomości stanowi istotne zagadnienie, ponieważ błędne ustalenie sposobu opodatkowania może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych. W przypadku nieprawidłowego rozliczenia podatku, poza odsetkami od zaległości podatkowych, podatnik lub osoba odpowiedzialna za prawidłowe rozliczenie podlegają również odpowiedzialności karnoskarbowej. Ponadto, dla podatników niebędących osobami fizycznymi, może pojawić się dodatkowe zobowiązanie podatkowe w wysokości 30% lub 20% niewykazanego podatku VAT.
Warto zauważyć, że negatywne skutki finansowe mogą dotknąć zarówno sprzedawcę, jak i nabywcę. Jeśli sprzedawca błędnie określi opodatkowanie dostawy VAT, nabywca może przeszacować kwotę zwrotu VAT lub zaniżyć kwotę zobowiązania podatkowego. W praktyce często zdarzają się nieprawidłowości w tym zakresie, dlatego przed dokonaniem tego typu czynności zaleca się dokładną weryfikację stanu prawnego i faktycznego sprawy oraz prawidłowe określenie sposobu opodatkowania.
W TaxCoach zdajemy sobie sprawę, że opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych może być skomplikowanym zagadnieniem. Dlatego chcielibyśmy podkreślić, że jesteśmy tu, aby pomóc naszym klientom w zrozumieniu tych kwestii. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania, lub chciałbyś uzyskać więcej informacji skontaktuj się z nami -> kontakt.
