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家族基金会：不动产
家族基金会作为财产管理和代际传承的工具越来越受欢迎。但在设立家族基金会前，应充分了解向基金会转入或转出不动产的税务后果。本文介绍基金会出租和出售不动产的税务义务、风险及益处。
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出租不动产征税吗？
原则上，基金会出租不动产属于“允许”的活动，因此不须缴税。但如果基金会持有按初始价值合计超过1000万兹罗提的不动产并将其出租，须缴纳额外税款（所谓建筑物最低税）。依据企业所得税法，税率为每月不动产价值的0.035%，仅对超过1000万的部分计税。家族基金会不能扣除该税，除非从按25%征税的禁止活动税款中抵扣。
例如，基金会出租总价值1100万兹罗提的不动产。其企业所得税负担为：
1100万－1000万＝100万兹罗提×0.035%＝超出100万部分每月350兹罗提
有限责任公司或其他商事公司与家族基金会在结算该税时有重要区别。公司可将超过1000万兹罗提价值部分已缴的企业所得税作为减免抵扣，基金会则不能，除非也从事个别解释0111-KDIB1-2.4010.3.2024.1.MK所述的禁止活动。
向创办人或受益人转回创办人此前以赠与或设立基金方式投入基金会的不动产
将不动产所有权从家族基金会转给创办人，须按全部市场价值征税，不能扣除原始购入价格。
例如在上述第6点所述情况，80万兹罗提对应税款12万兹罗提（80万×15%企业所得税）。
投入不动产前应认真考虑，因为税务后果可能很大，需要大量资金。
基金会可向关联实体出租不动产吗？
首先确定关联实体定义。税务方面以企业所得税法中定义关联实体的规定为关键。
定义载于《企业所得税法》第11a条第1款第4项。
一个实体对至少另一个实体施加重大影响的实体。
受到同一其他实体，或对至少一个实体施加重大影响的自然人的配偶、二等亲以内亲属或姻亲施加重大影响的实体。
无独立法人资格的合伙企业及其合伙人，或：
第1条第3款第1项所述的公司及其普通合伙人；
第1条第3款第1a项所述的公司及其合伙人；
纳税人及其境外常设机构；对于税务资本集团，则为成员资本公司及其境外常设机构。
《企业所得税法》第11a条第2款完整定义了重大影响。这一定义很广，甚至涵盖个人实际能够决定某实体关键商业决策的情况，例如在资本公司中，即使没有董事职位或股权也是如此。
确定关联实体后，再考虑基金会向它们出租不动产的税务问题。
家族基金会向关联实体出租不动产的收入按所得营收的19%缴纳企业所得税。基金会已缴税款可全额抵扣向创办人和受益人发放给付对应的企业所得税，条件是已缴税款尚未超过时效。因此若定期发放款项、15%企业所得税与此前就租金缴纳的税相同，整个操作在实际税负上可能保持中性。
出售此前投入家族基金会的不动产，并将全部所得分给创办人或受益人：可以吗？后果是什么？如何计税？
不动产交易原则上不属于允许的活动，须对所得按25%缴纳惩罚性税款。但如果销售是偶发事件而非经营项目，可避免额外征税。例如基金会购入不动产、出租一段时间再出售，只要不是重复性经营模式，就不适用惩罚性税率。无论不动产由基金会自行购得，还是个人购得后投入基金会，该销售本身不缴纳企业所得税。但基金会存续期间向受益人发放不动产销售款时须缴税，此时不能扣除创办人购入不动产的成本。须按向受益人或创办人发放的全部金额缴纳15%企业所得税，税务上不能以购入价格降低所得。
若上述交易发生在基金会清算过程中，结果则有利得多。基金会可从不动产销售收入中扣除创办人的购入成本（税务价值），以剩余部分按15%缴纳企业所得税。
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总结
通过家族基金会管理不动产涉及一系列复杂税务问题，须仔细分析。无论出租、出售或转让，每笔交易都可能有重大税务影响。值得与专家讨论计划，以免出现意外税负，并优化资产管理。
如果需要家族基金会管理方面的支持，请联系Tax Coach专家团队。今天就预约咨询，了解我们如何协助您有效管理财务。
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